Oct 18, 2023 | Fréttir
Um 90 gestir mættu á haustfund Eignaumsjónar í dag fyrir stjórnir hús- og rekstrarfélaga sem eru í þjónustu hjá fyrirtækinu um viðhaldsþörf fjölbýlishúsa og undirbúning viðhaldsverkefna. Um 50 manns mættu til okkar í hádeginu í dag og um 40 þátttakendur voru með okkur rafrænt á Teams.
Á fundinum var farið yfir áhugaverða þætti sem snúa að viðgerðum og viðhaldi, sem er án efa með stærstu og vandasömustu verkefnum sem húsfélög glíma við. Þar er oft í mörg horn að líta, viðfangsefnin flókin, tímafrek og kostnaðarsöm og mikilvægt að rétt og vel sé staðið að öllum undirbúningi, áætlanagerð, framkvæmdum, eftirliti og síðast en ekki síst, innheimtu og greiðslufyrirkomulagi viðhaldskostnaðar.
Viðhaldsþörf og ástand eftir aldri
Björn Marteinsson, verkfræðingur og arkitekt, kennari við HÍ og fyrrverandi starfsmaður HMS, Nýsköpunarmiðstöðvar og Rannsóknarstofnunar byggingariðnaðarins var frummælandi á fundinum og ræddi um viðhaldsþörf í fjölbýlishúsum og ástand eftir aldri og var gerður góður rómur að erindi hans, sjá glærur hér.
Umfang viðhaldsframkvæmda félaga hjá Eignaumsjón
Í framhaldi af erindi Björns gerði Daníel Árnason, framkvæmdastjóri Eignaumsjónar, grein fyrir umfangi viðhaldsframkvæmda hjá félögum í þjónustu hjá fyrirtækinu. Hann kom víða við en ræddi m.a. um að skerpa mætti á lagabókstaf til að ýta undir fyrirbyggjandi viðhald og söfnun fjármuna í framkvæmdasjóð. Sjá glærur með erindi Daníels hér.
Ferli viðhaldsframkvæmda
Þriðji framsögumaður á fundinum var Gunnþór Steinar Jónsson, nýr forstöðumaður þjónustusviðs Eignaumsjónar, sem gerði grein fyrir því ferli sem Eignaumsjón vinnur eftir með húsfélögum þegar kemur að undirbúningi og ákvarðanatöku vegna viðhaldsframkvæmda. Kynningu Gunnþórs má skoða hér.
Að loknum framsöguerindum voru líflegar fyrirspurnir, bæði úr sal og rafheimum undir styrkri stjórn fundarstjórans, Páls Þórs Ármann frá Eignaumsjón – og stóð ekki á svörum frá frummælendum. Að loknum fundi var ekki annað að heyra en efni fundarins hefði mælst vel fyrir, sem er hvatning til að halda áfram á þessari braut.
Sep 6, 2023 | Fréttir, Greinar
Oft er spurt hvaða tími er „réttur“ til að huga að viðhaldi fasteigna. Það er ekkert einhlýtt svar við þessari spurningu en við hjá Eignaumsjón, sem höfum í yfir tvo áratugi aðstoðað fjölmörg húsfélög við ákvarðanatöku um viðhaldsframkvæmdir, teljum haustið kjörinn tíma til að byrja að huga að viðhaldsframkvæmdum næsta sumars.
Undirbúningur og ákvarðanir vegna stærri viðhaldsframkvæmda húsfélaga er ferli sem tekur alla jafnan töluverðan tíma því eigendur þurfa að vega og meta viðhaldsþörf, forgangsröðun og eigin fjárhagsgetu. Gott samráð og húsfundir eru lykill að farsælli niðurstöðu og oftar en ekki þarf að halda þó nokkra húsfundi, áður en endanleg niðurstaða og ákvörðun liggur fyrir.
Horfum til lengri tíma
Við leggjum ríka áherslu á að hugað sé að reglubundnu viðhaldi til lengri tíma, ekki síst varðandi fjármögnun viðhaldskostnaðar en „íslenska aðferðin“ hefur lengi verið sú að bíða með viðhald og viðgerðir þar til í óefni er komið, með tilheyrandi aukakostnaði. Við ráðleggjum stjórnum húsfélaga sem hyggjast fara í umfangsmeiri viðhaldsframkvæmdir að:
- Boða til löglegs fundar með eigendum þar sem ástand eignar og viðhald næstu ára er fundarefnið. Stjórn fái samþykki fundar til að ráða sérfróðan aðila til að gera greinargóða ástandsskýrslu og kostnaðarmat vegna viðgerða og viðhalds.
- Þegar ástandsskýrsla liggur fyrir er hún kynnt á húsfundi og ákvörðun tekin um forgang viðhaldsverkefna. Stjórn fær jafnframt samþykki húsfundar fyrir öflun tilboða.
- Þegar tilboð liggja fyrir eru þau kynnt á húsfundi með sundurliðun á aðgerðum og kostnaði. Að kynningu lokinni er tekin ákvörðun um hvaða tilboði skuli taka og í framhaldinu er samið við viðkomandi verktaka, gerðir verksamninga og samið við eftirlitsaðila, þegar það á við.
Betri yfirsýn yfir rekstur og kostnað
Með þessu verklagi eru minni líkur á óvæntum kostnaði vegna viðhaldsverkefna. Jafnframt fæst betri heildarmynd á allan rekstur og viðhald húsfélagsins og síðast, en ekki síst, verður greiðsludreifing í framkvæmdasjóð húsfélagsins jafnari fyrir eigendur.
Að sjálfsögðu leggur Eignaumsjón húsfélögum sem eru í þjónustu hjá félaginu lið í þessum efnum. Hægt er að senda erindi á þjónustuverið okkar, á netfangið thjonusta@eignaumsjon.is eða hringa í síma 585-4800 og óska eftir nánari ráðgjöf hjá sérfræðingum okkar um hvernig best er að byrja að huga að viðhaldsframkvæmdum næsta sumars!
Sep 1, 2022 | Fréttir
„Lykillinn að vel heppnuðum viðhaldsframkvæmdum er góður undirbúningur hússtjórnar; bæði varðandi úttekt á ástandi húseignarinnar, með vali á verktaka, gerð verksamninga og með öflugu eftirliti á framkvæmdatímanum,“ segir Þórhallur Sveinsson, þjónustufulltrúi hjá Eignaumsjón. Hann segir að nú sé rétti tíminn fyrir stjórnir húsfélaga að byrja að huga að framkvæmdum næsta sumars.
„Viðhaldsþörf húseigna byrjar að tikka strax og byggingu þeirra er lokið og því bendum við gjarnan þeim húsfélögum sem eru í þjónustu hjá okkur á að huga fyrr en seinna að viðhaldsframkvæmdum og safna í viðhalds- og framkvæmdasjóð til að lækka innheimtur á eigendur, þegar til framkvæmda kemur,“ segir Þórhallur. Hann bætir við að það sé góð „þumalputtaregla“ fyrir stjórnir húsfélaga að yfirfara húseignina a.m.k. einu sinni á ári og framkvæma strax viðgerðir ef með þarf.
„Það á t.d. við um leka og annað það sem skemmir hratt út frá sér. Þá þarf stjórn húsfélagsins að bregðast strax við og útvega verktaka sem getur annast viðgerð hratt og vel. Að sjálfsögðu aðstoðum við félög sem eru hjá okkur í þeim efnum.“
Mikilvægt að standa rétt að ákvarðanatöku
Undirbúningur og ákvarðanir um stærri viðhaldsframkvæmdir hjá húsfélögum taka alla jafnan nokkurn tíma. Stjórnir húsfélaga og eigendur þurfa bæði að vega og meta viðhaldsþörf, forgangsröðun og eigin fjárhagsgetu. Í því ferli er samráð eigenda á löglega boðuðum húsfundum, þar sem rétt er staðið að ákvarðanatöku, lykillinn að farsælli niðurstöðu.
„Við ráðleggjum stjórnum húsfélaga sem stefna á umfangsmeiri viðhaldsframkvæmdir að gæta þess að boða til löglegs fundar með eigendum þar sem ástand eignar og viðhald næstu ára er fundarefnið. Fyrsta skrefið er að veita stjórn heimild til að ráða fagaðila til að gera ástandsskýrslu ásamt kostnaðarmati vegna viðgerða. Þær niðurstöður þarf síðan að kynna eigendum á öðrum húsfundi og taka þar ákvörðun um forgang viðhaldsverkefna og veita stjórn heimild til að afla tilboða í verkið. Tilboðin sem berast eru svo kynnt á þriðja húsfundinum, með sundurliðun á aðgerðum og kostnaði. Næst er svo að taka ákvörðun, annað hvort á sama húsfundi eða sérstökum fundi, um hvaða tilboði skuli taka og semja í framhaldinu við verktakann sem á tilboðið sem tekið er, sem og um eftirlit með framkvæmdunum.“
Tímabært að byrja að undirbúa viðhaldsframkvæmdir næsta sumars
Þórhallur áréttar jafnframt að oftar en ekki þurfi að halda þó nokkra húsfundi, áður en endanleg niðurstaða og ákvörðun liggur fyrir og því sé tímabært að byrja undirbúningsvinnuna núna, ef stefnt er að framkvæmdum næsta sumar. Þá megi ekki gleyma því að ef húsfélögin vilji tryggja sér verktaka á þeim tíma sem húsfélaginu hentar, þarf að leita tilboða tímanlega.
„Við hjá Eignaumsjón leggjum að sjálfsögðu húsfélögum sem eru í þjónustu hjá okkur lið í þessu ferli, bæði við boðun funda, undirbúning viðhaldsframkvæmda og öflun tilboða frá fagaðilum í ástandsmat vegna slíkra framkvæmda, til að tryggja að rétt sé staðið að öllu ákvarðanatökuferlinu.“
