May 6, 2026 | Fréttir, Greinar
Skipting sameiginlegs kostnaðar í fjölbýlishúsum er ekki aðeins praktískt atriði heldur lagaleg skylda sem getur haft veruleg áhrif á fjárhag og réttindi eigenda. Almennt ber að skipta kostnaði eftir hlutfallstölum eignarhluta, eins og þær eru skilgreindar í eignaskiptayfirlýsingu, en undantekningar eru þó til staðar innan laganna, svo sem jöfn skipting tiltekinna þátta eða skipting eftir raunverulegri notkun þegar hún er mælanleg.
Samkvæmt lögum nr. 26/1994 um fjöleignarhús verða allir eigendur sjálfkrafa að taka þátt í húsfélagi. Ákvarðanir um kostnað og framkvæmdir skulu fara fram á lögmætum húsfundum. Hússjóður er notaður til að greiða sameiginlegan kostnað og endanleg ábyrgð á rekstri húsfélagsins liggur lögum samkvæmt alltaf hjá stjórn þess.
Sameiginlegur kostnaður í sameign
Sameiginlegur kostnaður er allur kostnaður, hverju nafni sem hann nefnist, sem snertir sameign fjöleignarhúss, bæði innan húss og utan, sameiginlega lóð og sameiginlegan búnað og lagnir, opinber gjöld sem reiknuð eru af húsinu í heild, svo og vatns-, hita- og rafmagnskostnaður. Skaðabætur, sem húsfélagi kann að vera gert að greiða falla einnig undir sameiginlegan kostnað, sem og kostnaður sem tengist viðbyggingum, breytingum, endurbótum, endurnýjunum, viðhaldi, viðgerðum, umhirðu, hreingerningum, rekstri, hússtjórn, tryggingariðgjöldum o.fl.
Ákvæði laganna um skiptingu kostnaðar
Þrátt fyrir skýrar reglur í lögunum kemur reglulega upp ágreiningur í fjölbýlishúsum um hvernig skipta eigi sameiginlegum kostnaði milli eigenda. Grunnreglan er þessi:
Hlutfallsskiptur kostnaður: Sameiginlegur kostnaður skiptist eftir hlutfallstölum eignarhluta hvers eiganda. Þessi hlutföll koma fram í eignaskiptayfirlýsingu, sem skilgreinir réttindi og skyldur eigenda og hlutdeild í kostnaði. Í reynd þýðir þetta að stærri eignir/íbúðir greiða almennt hærri kostnað en minni eignir/íbúðir, en lögin gera þó ráð fyrir tveimur mikilvægum undantekningum.
Kostnaðarskipting eftir notkun: Kostnaði, hver sem hann er, skal skipt í samræmi við not eigenda ef unnt er að mæla óyggjandi not hvers og eins. Þessi regla kemur einungis til álita í algerum undantekningartilvikum.
Jöfn kostnaðarskipting: Lögum samkvæmt er það sanngirnissjónarmið að allir borgi jafnt, óháð stærð eignar/íbúðar, fyrir eftirtalda kostnaðarliði:
- Kostnaður við gerð, viðhald og rekstur sameiginlegra óskiptra bílastæða og sameiginlegar aðkeyrslur.
- Viðhalds- og rekstrarkostnaður sameiginlegs þvottahúss, þar með talið kaupverð og viðhald sameiginlegra tækja.
- Viðhalds- og rekstrarkostnaður lyftu.
- Kaupverð og viðhald dyrasíma, sjónvarps- og útvarpskerfa, loftneta, póstkassa, nafnskilta og annars búnaðar sem eigendur hafa jöfn afnot og gagn af með líkum hætti.
- Allur sameiginlegur rekstrarkostnaður, svo sem rafmagn, hiti og vatn í sameign og umhirða sameiginlegs húsrýmis og lóðar.
- Kostnaður við hússtjórn og endurskoðun.
- Sameiginleg afnotagjöld og félagsgjöld.
Frávik frá ofangreindum reglum um kostnaðarskiptingu eru heimil við tilteknar aðstæður og taldar eru upp í lögunum, svo sem ef um er að ræða hús sem hafa að einhverju leyti eða öllu að geyma húsnæði til annars en íbúðar, þar á meðal blandað íbúðar- og atvinnuhúsnæði eða atvinnuhúsnæði eingöngu.
Hvað gerist ef reglum er ekki fylgt?
Ef upp kemur ágreiningur um skiptingu á sameiginlegum kostnaði hafa eigendur og stjórnir nokkur úrræði. Fyrsta skref er yfirleitt að krefjast leiðréttingar og skýringa innan húsfélagsins. Takist það ekki er hægt að leita til kærunefndar húsamála sem getur tekið afstöðu til ágreiningsins. Í alvarlegri málum, þar sem fjárhagslegt tjón hefur orðið, getur málið endað fyrir dómstólum.
Skilmerkileg og rétt kostnaðarskipting á sameiginlegum kostnaði er því grundvallaratriði í rekstri húsfélaga. Mistök eða vanræksla geta haft í för með sér bæði fjárhagslegt tjón og lagalegar afleiðingar. Eigendur hafa því ríka hagsmuni af því að fylgjast með og bregðast við ef grunur vaknar um frávik frá ákvæðum fjöleignarhúsalaganna.
Apr 21, 2026 | Fréttir
Eignaumsjón og Húseigendafélagið hafa gert með sér samkomulag um samstarf og samvinnu og munu beita sér saman fyrir hagsmunamálum eigenda fasteigna þegar við á. Samkomulagið hefur þegar tekið gildi.
Auk þess að beita sér saman fyrir hagsmunamálum eigenda fasteigna þegar við á, nær samkomulagið einnig til eftirfarandi þátta:
- Eignaumsjón fær aðgang að lögfræðingum Húseigendafélagsins fyrir viðskiptavini Eignaumsjónar, skv. gjaldskrá Húseigendafélagsins.
- Húseigendafélagið leigir fundasali hjá Eignaumsjón á hagstæðu verði og Eignaumsjón fær aðgang að fundarstjórum sem Húseigendafélagið hefur í starfi, eftir nánara samkomulagi hverju sinni.
- Eignaumsjón getur boðið viðskiptavinum sínum upp á námskeið Húseigendafélagsins gegn hagstæðu gjaldi og fær aðgang að eldra fræðsluefni og greinaskrifum Húseigendafélagsins til úrvinnslu.
Húseigendafélagið, sem er yfir 100 ára gamalt og telur um 10.000 félagsmenn, hefur í áratugi barist fyrir bættum hag félagsmanna sinna, einkum með bættri löggjöf, og sinnt fræðslu til félagsmanna og almennings.
Eignaumsjón er umsvifamesta fyrirtæki landsins í þjónustu við hús- og rekstrarfélög og hefur verið brautryðjandi í þessari þjónustu hér á landi í 25 ár. Í dag hefur félagið umsjón með daglegum rekstri ríflega 1.350 félaga með hátt í 32.000 eignarhlutum.
Að lokum má til gamans geta þess að Húseigendafélagið var einn af stofnendum Eignaumsjónar árið 2000, en stofnendurnir höfðu allir reynslu af að þjóna eigendum fasteigna og höfðu áður rekið Ráðgjafarþjónustu húsfélaga, Húsráð, um nokkurra ára skeið.
Mar 26, 2026 | Fréttir
Leit er hafin að nýjum framkvæmdastjóra Eignaumsjónar hf. þar sem Daníel Árnason hefur ákveðið að láta af störfum á árinu. Starfið hefur þegar verið auglýst.
Framkvæmdastjórinn, sem gegnt hefur stöðunni í tæpa tvo áratugi, segir ýmsar ástæður liggja að baki þessari ákvörðun sinni.
„Ég verð 67 ára á þessu ári og tel tíma kominn til að sinna mér sjálfum og mínum nánustu í auknum mæli. Þegar ég var ráðinn til félagsins árið 2007 var þjónusta af þessu tagi lítt þekkt. Viðskiptavinir voru þá á bilinu 40-50 húsfélög og starfsmennirnir fjórir talsins. Síðan er mikið vatn til sjávar runnið, hús- og rekstrarfélög um fasteignir í þjónustu hjá Eignaumsjónar eru orðin um 1.350 talsins og fastir starfsmenn 65,“ segir Daníel.
Aukin áhersla á stafrænar þjónustulausnir og nýsköpun
Mikill vöxtur hefur verið í starfsemi Eignaumsjónar undanfarin ár, fjárhagsleg staða félagsins er traust, samtímis því sem kröfur hafa aukist um nýjar útfærslur á þjónustu og nýsköpun með enn meiri tæknivæðingu og stafrænum lausnum.
„Með hliðsjón af þessu tel ég tímabært að ég stígi til hliðar og við finnum yngri leiðtoga í brúna hjá Eignaumsjón, nýjan framkvæmdastjóra sem fái tækifæri til að leiða farsællega þessa framtíðarvegferð félagsins,“ bætir Daníel við, en tekur jafnframt fram að hann muni sitja áfram í stjórn félagsins og standa þar vörð um það góða starf sem unnið hefur verið og þarf að vinna.
Hlekkur á starfslýsingu og umsókn um starf framkvæmdastjóra Eignaumsjónar
Mar 25, 2026 | Fréttir
Búið er að halda 60% af þeim 1.250 aðalfundum húsfélaga sem eru á dagskrá hjá Eignaumsjón á aðalfundatíðinni 2026, sem hófst í byrjun janúar og lýkur í maílok. Jafnframt er nú búið að halda ríflega helming húsfunda sem áætlað er að halda á aðalfundatímabilinu.
Ef horft er til fjölda fundavikna er fundatíðin hálfnuð, þar sem 10 fundavikur af 20 eru búnar. Staðan er heldur betri ef horft er til fjölda funda því það eru bara eftir um 40% af þeim aðalfundum og húsfundum sem eru á áætlun fram til 28, maí næstkomandi.
Lykillinn er gott skipulag og sveigjanlegir verkferlar
„Fundir hafa almennt gengið vel miðað við umfang verkefnisins í kjölfar fjölgunar nýrra húsfélaga hjá okkur og aukins flækjustigs sem fylgir því að skipuleggja fundarhöld á tveimur starfsstöðvum, á Suðurlandsbraut 30 í Reykjavík og í Bæjarhrauni 6 í Hafnarfirði, ásamt fjölda funda sem haldnir eru ýmist í sameignum húsfélaga eða í sölum í þeirra nærumhverfi,“ segir Þór Gíslason, ráðgjafi í fundarteymi Eignaumsjónar.
„Verkefni sem þetta gæti ekki með nokkru móti gengið upp nema með góðu starfsfólki, sveigjanlegu skipulagi og verkferlum sem eru í stöðugri þróun,“ segir Þór, aðspurður um hvernig hafi gengið að púsla þessu öllu saman. Hann áréttar jafnframt að stöðugt sé verið að nýta tæknina til að einfalda og stytta verkferla og bæta upplýsingamiðlun, bæði til eigenda í þeim hús- og rekstrarfélögum sem eru í þjónustu hjá Eignaumsjón, sem og til allra þeirra sem koma að undirbúningi og stýra fundunum.
„Þar vil ég hrósa sérstaklega öflugum 30 manna hópi fundarstjóra, sem samanstendur af 19 verktökum hjá okkur og 11 starfsmönnum, sem gegna lykilhlutverki í því að fundirnir gangi vel hjá okkur.“
Tímanleg svör og greinargóðar upplýsingar skipta sköpum
Aðkoma stjórna húsfélaga að undirbúningi og skipulagi aðalfunda er einnig mjög mikilvæg,“ segir Þór. „Tímanleg svör og upplýsingar frá stjórnum um tímasetningu og dagskrá aðalfundar skipta sköpum í að tryggja löglega boðun aðalfunda og að dagskrá aðalfundarboðs sé lýsandi, þannig að eigendur átti sig á umfangi og kostnaði við þau verkefni og framkvæmdir sem taka á til umfjöllunar og afgreiðslu á fundum. Þar gildir að því ýtarlegri sem upplýsingarnar eru frá stjórn, því betur náum við að stilla upp dagskrá aðalfundar.“
Að lokum minnir Þór á mikilvægi þess að stjórnir yfirfari bæði ársreikning og tillögur að kostnaðar- og húsgjaldaáætlun frá Eignaumsjón „og komi athugasemdum, spurningum og breytingum á framfæri við okkur tímanlega fyrir fund svo hægt sé að gera leiðréttingar og breytingar á fundargögnum fyrir fund. Það leiðir til mun skilvirkari aðalfunda og hjálpar til við að svara spurningum eigenda á aðalfundum,“ segir ráðgjafinn Þór Gíslason hjá Eignaumsjón að lokum.
Mar 24, 2026 | Fréttir
Við kynnum nýtt starfsfólk sem er nýlega komið til starfa hjá Eignaumsjón til að mæta sívaxandi umsvifum í starfsemi fyrirtækisins. Þetta eru þau Gyða Björg Jóhannsdóttir og Ormur Karlsson á þjónustusviði og Esther Ýr Kjartansdóttir, Sara Rós Waltersdóttir og Sveinn Ingi Einarsson á fjármálasviði.
Sveinn Ingi Einarsson starfar í fjármálateymi fjármálasviðs Eignaumsjónar. Sveinn er með BS gráðu í viðskiptafræði frá Háskólanum á Akureyri og meistaragráðu í fjármálum frá Háskóla Íslands. Sveinn starfaði hjá Origo, áður en hann kom til starfa hjá Eignaumsjón. Þar áður starfaði hann hjá Ls Retail og sem viðskiptastjóri hjá Símanum.
Sara Rós Waltersdóttir starfar í innheimtuteymi fjármálasviðs Eignaumsjónar. Hún er með BS gráðu í viðskiptafræði frá Háskólanum í Stokkhólmi og hefur m.a. unnið sem fjármála- og skuldaráðgjafi í Stokkhólmi, innheimtufulltrúi hjá Skattinum í Svíþjóð, fulltrúi fógeta í Stokkhólmi og viðskiptastjóri hjá Intrum í Stokkhólmi.
Esther Ýr Kjartansdóttir starfar í gjaldkerateymi fjármálasviðs Eignaumsjónar. Hún hefur lagt stund á íþrótta- og heilsufræði við Háskóla Íslands og er með stúdentspróf frá Fjölbrautaskólanum í Breiðholti. Esther starfaði hjá fyrirtækinu SalesCloud/Noona Iceland, áður en hún kom til starfa hjá Eignaumsjón. Þar áður starfaði hún sem þjónustufulltrúi/markaðsfulltrúi hjá Alvotech/Alvogen.
Ormur Karlsson er fulltrúi á þjónustusviði Eignaumsjónar. Ormur starfaði hjá Icelandair, m.a. við þjónustutengd störf og þjónustueftirlit, áður en hann kom til Eignaumsjónar. Þar á undan vann hann m.a. hjá Símanum sem sérfræðingur í fræðslu til viðskiptavina og viðskiptavernd. Ormur er með próf í markaðs- og sölumálum frá Viðskipta- og tölvuskólanum og stundaði nám á hagfræðibraut Fjölbrautaskólans í Breiðholti.
Gyða Björg Jóhannsdóttir er fulltrúi á þjónustusviði Eignaumsjónar. Hún starfaði í 21 ár hjá Símanum, áður en hún kom til Eignaumsjónar, bæði sem þjónustufulltrúi í þjónustuveri og í reikningaþjónustu og síðar sem ráðgjafi og skráningarfulltrúi á fyrirtækjasviði. Gyða er með stúdentspróf frá Kvennaskólanum í Reykjavík og hefur einnig lokið margskonar starfstengdum námskeiðum.
Um Eignaumsjón
Eignaumsjón býr að 25 ára þekkingu og reynslu í þjónustu við húsfélög og rekstrarfélög atvinnuhúsnæðis og er umsvifamesta fyrirtæki landsins á þessu sviði. Áhersla er lögð á hlutlausa nálgun, öryggi, gæðamál og skýra verkferla til að gera rekstur fasteigna markvissari og ódýrari, auka upplýsingaflæði til eigenda og auðvelda störf stjórna.
