Jul 21, 2026 | Fréttir
Skýrari ábyrgð, einfaldari ákvarðanataka og betri undirbúningur viðhalds eru meðal ástæðna fyrir því eigendur í eldri fjölbýlishúsum kjósa að sameina áður aðskilin stigagangafélög í deildaskipt heildarhúsfélag.
Á síðustu árum hefur orðið vart við þróun þar sem eigendur í eldri fjölbýlishúsum sameina rekstur og stjórnun áður sjálfstæðra stigaganga í eitt deildaskipt húsfélag, samkvæmt 76. gr. fjöleignarhúsalaga. Markmiðið er að einfalda stjórnun, styrkja rekstur húsfélagsins og auðvelda ákvarðanatöku um viðhald þeirra hluta hússins sem allir eigendur bera sameiginlega ábyrgð á.
Viðhald krefst sameiginlegra ákvarðana
„Við sjáum sífellt fleiri húsfélög átta sig á því að það er bæði hagkvæmara og skilvirkara að reka húsið sem eina heild þegar um er að ræða sameiginlega byggingu með sameiginlegu þaki, burðarvirki og lagnakerfum,“ segir Hallur Guðjónsson, sölumaður og ráðgjafi hjá Eignaumsjón.
Viðhaldsþörf eldri fjölbýlishúsa hefur aukist verulega á síðustu árum. Mörg hús standa frammi fyrir kostnaðarsömum framkvæmdum á borð við endurnýjun þaka, múrviðgerðir, gluggaskipti, frárennslislagnir og endurbætur á ytra byrði.
Þegar stigagangar starfa sem sjálfstæð húsfélög getur það flækt ákvörðunarferlið, þar sem fleiri húsfélög þurfa að samþykkja sömu framkvæmdina.
„Við höfum séð dæmi um að nauðsynlegar framkvæmdir dragist allt of lengi vegna þess að stigagangar ná ekki saman um framkvæmdir eða tímasetningar þeirra. Með sameinuðu deildaskiptu húsfélagi verður stjórnsýslan einfaldari og ábyrgðin skýrari,“ segir Hallur.
Deildaskipt húsfélag skapar sveigjanleika
Í 76. gr. fjöleignarhúsalaga er kveðið á um heimild til að stofna deildaskipt húsfélag. Slíkt fyrirkomulag gerir eigendum kleift að reka húsið sem eina heild um sameiginlega hagsmuni, en halda jafnframt utan um sérmálefni einstakra stigaganga eða húshluta þegar það á við. Hallur segir að margir eigendur hafi áður talið að sameining þýddi að allir kostnaðarliðir yrðu sameiginlegir.
„Það er algengur misskilningur. Deildaskipt húsfélag gerir einmitt ráð fyrir því að kostnaði sé áfram skipt eftir því sem lög, eignaskiptayfirlýsing og eðli framkvæmdarinnar segja til um. Það sem breytist er fyrst og fremst stjórnskipulagið og samhæfingin.“
Hagkvæmari rekstur til framtíðar
Að sögn Halls getur sameining einnig skilað lægri rekstrarkostnaði. Eitt húsfélag annast bókhald, fundarhöld, samninga, tryggingar og samskipti við verktaka í stað þess að stigagangafélögin sinni sömu verkefnum hvert fyrir sig.
„Þegar eigendur hússins tala einum rómi verður auðveldara að bjóða út framkvæmdir, semja við verktaka, skipuleggja langtímaviðhald og sameinast í öflun ýmiskonar þjónustu, s.s. þrifum. snjómokstri o.fl. Það á að skila sér í hagkvæmari rekstri og meiri fyrirsjáanleika fyrir eigendur.“
Aukinn áhugi meðal eigenda eldri fjölbýlishúsa
Hallur telur að þessi þróunin muni halda áfram á næstu árum, ekki síst vegna þess að stór hluti íslenskra fjölbýlishúsa sé kominn á þann aldur að umfangsmikið viðhald sé óhjákvæmilegt.
„Við verðum vör við aukinn áhuga hjá húsfélögum sem vilja skoða þetta, sértaklega áður en farið er í stórar framkvæmdir. Eigendur vilja hafa skýrt skipulag, góða yfirsýn og tryggja rétta kostnaðarskiptingu. Þar getur sameinað deildaskipt heildarhúsfélag verið lykilþáttur,“ segir Hallur, en leggur áherslu á að meta aðstæður sérstaklega í hverju tilfelli og fá faglega ráðgjöf áður en ráðist er í að breyta skipulagi húsfélagsins.
Jul 17, 2026 | Fréttir, Greinar
Uppbygging á Heklureitnum við Laugaveg í Reykjavík gengur vel og tvö fyrstu húsin þar eru þegar farin að setja svip sinn á umhverfið. Fyrstu íbúarnir fluttu inn í hornhúsið á Laugavegi 168 haustið 2025 og deildarskipt heildarhúsfélag tók til starfa þar í ársbyrjun 2026.
Framkvæmdir við Laugaveg 168, átta hæða byggingu á horni Nóatúns og Laugavegar, hófust árið 2023 og eru nú langt komnar. Í húsinu eru 82 íbúðir af öllum stærðum og gerðum og eitt stórt atvinnubil á jarðhæð fyrir verslun og þjónustu, ásamt bílakjallara.
Fjölbreyttar íbúðir og sameiginleg rými
Þegar er búið að selja yfir 80% íbúðanna á Laugavegi 168, en þær henta bæði einstaklingum og fjölskyldum. Gott útsýni er frá húsinu til norðurs en skjólsælt til suðurs þar sem húsið stallast niður í tvær hæðir við Brautarholt. Sameiginlegur inngarður og þakgarður eru í húsinu og einkaþakgarðar fylgja jafnframt sumum íbúðum á efri hæðum.
Markmiðið að móta gott og farsælt samfélag
Húsfélagið Laugavegur 168 tók til starfa um síðustu áramót undir stjórn byggingaraðilans, sem er algeng nálgun hjá Eignaumsjón til að tryggja að starfsemin komist vel af stað áður en eigendur/ íbúar taka við rekstrinum.
„Við vorum í góðum samskiptum við byggingaraðilann um undirbúning samþykkta og útfærslu stofnunar húsfélagsins, með það að markmiði að móta bæði gott og farsælt samfélag þarna við Laugaveginn,“ segir Páll Þór Ármann, sem um árabil hefur annast stofnun og innleiðingu nýrra húsfélaga hjá Eignaumsjón.
Á aðalfundi húsfélagsins, sem haldinn var nýlega, tóku eigendur við stjórn húsfélagsins af byggingaraðilanum. Á þeim fundi var staðfest að Eignaumsjón annist áfram daglegan rekstur og umsýslu félagsins, skv. þjónustuleið Þ-2, sem heldur utan um fjármála-, bókhalds- og fundaþjónustu fyrir húsfélagið. Jafnframt var samþykkt að taka tilboði í Húsumsjón, sérþjónustu hjá Eignaumsjón sem felur í sér reglubundið eftirlit og umsjón með sameign húsfélagsins.
Framkvæmdir við Laugaveg 170
Bygging sjö hæða húss á Laugavegi 170 er einnig vel á veg komin. Þar verða 100 íbúðir, bílakjallari og fjögur atvinnubil. Íbúðirnar á Laugavegi 170 eru komnar í sölu og er þegar búið að selja hátt í helming þeirra.
Stofnun húsfélags fyrir Laugaveg 170 er í undirbúningi hjá Eignaumsjón með byggingaraðilanum, með sama hætti og gert var fyrir Laugaveg 168, þannig að starfsemi húsfélagsins geti farið sem þægilegast af stað fyrir bæði byggingaraðilann og eigendur.
Næstu áfangar á Heklureitnum
Samkvæmt gildandi deiliskipulagi er alls áætlað að byggja um 440 íbúðir í fimm húsum á Heklureitnum. Tímasetning næstu áfanga á svæðinu ræðst m.a. af því hvenær Bílaumboðið Hekla flytur starfsemi sína endanlega af reitnum. Framkvæmdafélagið Laugavegur ehf. annast uppbyggingu á Heklureitnum. Sjá nánar á https://heklureitur.is/
Jul 9, 2026 | Fréttir
Stærri og flóknari fjöleignarhúsum hefur fjölgað umtalsvert á undanförnum árum. Í slíkum húsum, þar sem íbúðar- og atvinnuhúsnæði, bílastæði, bílakjallarar og sameiginlegar lóðir mynda eina heild, er sífellt algengara að reka húsfélagið sem eitt deildaskipt heildarfélag, samkvæmt 76. gr. laga um fjöleignarhús.
„Með því að reka þessi stóru fjöleignarhús sem eina heild er hægt að tryggja skilvirkari og hagkvæmari rekstur. Í deildaskiptu heildarhúsfélagi heldur hver húsfélagsdeild áfram utan um sín innri málefni, en sameiginlegur rekstur og viðhald eru skipulögð á vettvangi heildarfélagsins. Það einfaldar stjórnunina og skapar betri yfirsýn,“ segir Páll Þór Ármann, sérfræðingur hjá Eignaumsjón og bætir við að þessi nálgun hjá félaginu sé fyrst og fremst svar við auknum flækjum í rekstri nútímafjöleignarhúsa.
Skýrari ábyrgð á sameiginlegum eignum
Einn helsti ávinningurinn felst í því að sameiginleg málefni fá aukið vægi. Viðhald utanhúss, framkvæmdir á sameign og langtímaáætlanir verða markvissari þegar fasteignin er rekin sem ein heild í stað þess að ábyrgðin dreifist á mörg smærri húsfélög. Páll segir að reynslan sýni að verkefni sem áður hafi setið á hakanum fái meiri athygli þegar eigendur sameinast um reksturinn.
„Við sjáum að stjórnir eiga auðveldara með að taka sameiginlegar ákvarðanir um stærri verkefni og nýta fjármuni húsfélagsins þar sem mest þörf er á þeim.“
Hver greiðir sinn hlut – hvorki meira né minna
Þótt reksturinn sé sameiginlegur er kostnaði ekki blandað saman. Þvert á móti byggir fyrirkomulagið á nákvæmri kostnaðarskiptingu þar sem hver húsfélagsdeild og hver eign greiðir aðeins þann kostnað sem henni ber. Í stað margra aðskilinna ársreikninga er gerður einn ársreikningur fyrir heildarhúsfélagið, en jafnframt eru unnin ítarleg uppgjör fyrir hverja húsfélagsdeild og eign. Þannig helst bæði yfirsýn og gagnsæi í rekstrinum.
„Á hverju ári er unnið rekstraruppgjör þar sem raunkostnaður er gerður upp fyrir hverja deild og síðan skipt niður á einstakar eignir samkvæmt eignarhlutföllum og eðli kostnaðarins. Það tryggir að eigendur í einum stigagangi greiða ekki kostnað sem tilheyrir öðrum stigagangi eða annarri deild.“
Öflug bókhalds- og verkstjórnunarkerfi gera starfsfólki Eignaumsjónar kleift að halda utan um flóknar kostnaðarskiptingar, framkvæmdir og samskipti við stjórnir með skilvirkum hætti.
„Forsendan fyrir því að reka stór deildaskipt húsfélög er að bókhaldið sé nákvæmt og rekjanlegt og okkar sérsmíðuðu tölvukerfi gera okkur kleift að fylgja öllum fjárhagsfærslum eftir og tryggja að uppgjör standist upp á krónu,“ bætir Páll við.
Fjárhagsleg hagkvæmni
Sameiginlegur rekstur skapar einnig fjárhagslegan ávinning. Þegar fleiri eignarhlutar standa saman verður auðveldara að bjóða út rekstrarþjónustu og viðhaldsverkefni, sem getur leitt til hagstæðari samninga og lægri kostnaðar.
„Stærð rekstrarins skiptir líka máli. Húsfélögin hafa sterkari samningsstöðu gagnvart verktökum og þjónustuaðilum í krafti fjöldans og það skilar sér að lokum í betri nýtingu sameiginlegra fjármuna eigenda.“
Einfaldara stjórnskipulag
Sífellt erfiðara er að fá eigendur til stjórnarstarfa í húsfélögum, en að sögn Páls getur deildaskipt heildarhúsfélag einfaldað það fyrirkomulag verulega.
„Þetta fyrirkomulag dregur úr tvíverknaði og auðveldar eigendum að vinna saman að sameiginlegum verkefnum án þess að missa sjónar á sérhagsmunum einstakra deilda. Í stað þess að margar stjórnir starfi sjálfstætt, situr fulltrúi frá hverri húsfélagsdeild í stjórn heildarfélagsins og þannig eiga allar deildir rödd við borðið, en ákvarðanataka verður einfaldari og ábyrgð skýrari.“
Þróun sem er líklegt að haldi áfram
Fátt bendir til annars en að deildaskiptur rekstur húsfélaga verði sífellt algengari á næstu árum. Nýjar fasteignasamstæður séu bæði stærri og flóknari en áður og eigendur geri jafnframt auknar kröfur um faglegan rekstur, gagnsæi og hagkvæmni.
„Þegar upp er staðið snýst þetta um að reka sameiginlegar eignir á sem hagkvæmastan og faglegastan hátt. Reynslan sýnir að deildaskipt heildarhúsfélög geta bæði styrkt reksturinn og aukið samstarf eigenda til lengri tíma,“ segir Páll Þór Ármann, sérfræðingur hjá Eignaumsjón að lokum.
Jun 25, 2026 | Fréttir
Ein af grunnforsendum góðs reksturs húsfélaga er að hver eigandi greiði sinn réttmæta hlut af sameiginlegum kostnaði samkvæmt eignaskiptayfirlýsingu. Til að tryggja það kveða fjöleignarhúsalög á um að árlega skuli gera rekstraruppgjör hússjóðs og jafna frávik milli áætlaðs kostnaðar og raunútgjalda.
„Rekstraruppgjörið er mikilvægt til að tryggja að kostnaður skiptist með réttum hætti milli eigenda og að enginn greiði meira eða minna en honum ber samkvæmt eignaskiptayfirlýsingu,“ segir Ágústa Katrín Auðunsdóttir, forstöðumaður fjármálasviðs Eignaumsjónar.
Húsgjöld byggja á rekstrar- og framkvæmdaáætlun sem samþykkt er á aðalfundi húsfélags. Þar sem um áætlun er að ræða verða nær alltaf einhver frávik milli innheimtra húsgjalda og raunverulegs kostnaðar. Samkvæmt 49. gr. fjöleignarhúsalaga skal þessi munur jafnaður við árlegt heildaruppgjör reikninga húsfélagsins.
Passað upp á eigið fé hverrar eignar
Eignaumsjón sérhæfir sig í rekstrar- og kostnaðaruppgjöri húsfélaga. Með uppgjörinu kemur fram hvort eigandi hafi greitt meira eða minna en honum bar á árinu og hvort inneign eða skuld hafi myndast gagnvart hússjóðnum.
„Með uppgjörinu sjá eigendur skýrt hver staða þeirra er gagnvart húsfélaginu. Það stuðlar að gagnsæi og eykur traust á rekstri húsfélagsins,“ segir Ágústa.
Jafnframt er haldið utan um eigið fé hverrar eignar í bókhaldi húsfélagsins. Þannig er tryggt að hver íbúð eða atvinnueining greiði nákvæmlega þann kostnað sem henni ber og að fjármunir einstakra deilda eða stigaganga nýtist eingöngu þeim sem eiga rétt á þeim.
Rekstraruppgjör er lagt fram á aðalfundi húsfélags. Að fundi loknum er uppgjörið jafnað þannig að eigendur sem skulda greiða mismuninn, en þeir sem eiga inneign fá hana jafnaða á móti húsgjöldum.
Tryggir gagnsæi og traustan rekstur
Að sögn Ágústu verður rekstur húsfélaga jafnan flóknari eftir því sem eignirnar eru stærri og fjölbreyttari. Í minni húsfélögum sé fyrst og fremst verið að halda utan um rekstur sameignar sem skiptist á alla eigendur, en í stærri og flóknari félögum þurfi einnig að halda utan um sameignir sem aðeins tilheyra ákveðnum deildum eða stigagöngum.
„Meginmarkmiðið er samt alltaf það sama; að halda utan um fjármuni hvers eignarhluta með skýrum hætti og tryggja rétta kostnaðarskiptingu,“ segir Ágústa og áréttar að rekstraruppgjör sé því mun meira en formlega lagaskylda.
Jun 19, 2026 | Fréttir, Greinar
Íbúar við Hrólfsskálamel á Seltjarnarnesi hafa eignast nýjan og óvenjulegan samstarfsmann. Hann kvartar aldrei, biður ekki um kaffitíma og vinnur allan sólarhringinn ef því er að skipta. Nafnið hans er „Robbi“ og hann er slátturóbóti.
Vorið 2025 ákvað Lóðar- og bílageymslufélag Hrólfsskálamels 1–18 að stíga inn í framtíðina og fjárfesta í slátturóbót fyrir sameiginlegar grasflatir húsanna við Hrólfsskálamel 1–5, 2–8 og 10–18. Áður hafði verið keypt sláttuþjónusta en eftir nokkrar umræður á aðalfundi var ákveðið að prófa nýja lausn.
Ánægja með störf Robba þegar hann slær
Fljótlega eftir að Robbi hóf störf vakti hann mikla athygli meðal íbúa. Sérstaklega virðast karlarnir í húsunum hafa tekið nýja starfsmanninum opnum örmum. Ekki er óalgengt að sjá þá á svölunum sínum með kaffibolla í hönd, fylgjast grannt með ferðalagi hans um lóðina og ræða hvort hann sé á réttri leið eða hvort hann hafi tekið aðeins of skarpa beygju við næsta runna.
„Þegar hann slær, er almenn ánægja með störf hans,“ segir Ingimar Sigurðsson, formaður félagsins. Hann viðurkennir þó að ekki hafi allt gengið áfallalaust. Stundum hefur Robbi dottið úr sambandi eða ratað út fyrir skilgreint starfssvæði sitt og þá stöðvast vinnan þar til einhver tekur eftir því. „Slík stopp uppgötvast ekki endilega strax og því getur dýrmætur sláttutími farið forgörðum,“ bætir Ingimar við. Þrátt fyrir þessar áskoranir telur formaðurinn að þessi fjárfesting hafi verið rétt ákvörðun. Grasflatirnar eru nú nær alltaf snyrtilegar og nýslegnar, enda vinnur Robbi þegar flestir aðrir sofa.
Heildarniðurstaðan er jákvæð
Á aðalfundi félagsins árið 2026 kom fram að reynslan af róbótanum væri bæði góð og slæm, en þegar upp væri staðið væri heildarniðurstaðan jákvæð. Sérstaklega var bent á að grasflatirnar hefðu verið sérlega fallegar þegar slátturinn gekk samkvæmt áætlun.
Ingimar segir að húsfélagið myndi aldrei vilja fara aftur í gamla fyrirkomulagið. „Við myndum aldrei skipta honum út fyrir gamla kerfið,“ segir hann ákveðinn. Hann á einnig nokkur góð ráð handa þeim sem eru að íhuga sambærileg kaup:
- Slátturóbóti getur borgað sig upp á um tveimur árum.
- Flóknar lóðir krefjast góðra senda eða leiðslna.
- Einhver þarf að fylgjast með honum af og til.
- Lóðin verður mun snyrtilegri þar sem slátturinn er stöðugur.
Robbi, sem er af gerðinni Husqvarna AM430X NERA, hefur þannig ekki aðeins breytt umhirðu grasflatanna heldur einnig skapað nýtt áhugamál fyrir suma íbúana. Hvort sem það telst til eftirlits, tækniaðdáunar eða einfaldlega skemmtunar, þá hefur slátturóbótinn sannarlega skapað sér sess í hverfislífinu.
Og þegar sumarsólin skín yfir Hrólfsskálamelinn má sjá vaktmenn á svölunum að fylgjast með hvort allt sé ekki örugglega í lagi hjá nýjasta og duglegasta starfsmanni húsfélagsins.
