Jul 21, 2026 | Fréttir
Skýrari ábyrgð, einfaldari ákvarðanataka og betri undirbúningur viðhalds eru meðal ástæðna fyrir því eigendur í eldri fjölbýlishúsum kjósa að sameina áður aðskilin stigagangafélög í deildaskipt heildarhúsfélag.
Á síðustu árum hefur orðið vart við þróun þar sem eigendur í eldri fjölbýlishúsum sameina rekstur og stjórnun áður sjálfstæðra stigaganga í eitt deildaskipt húsfélag, samkvæmt 76. gr. fjöleignarhúsalaga. Markmiðið er að einfalda stjórnun, styrkja rekstur húsfélagsins og auðvelda ákvarðanatöku um viðhald þeirra hluta hússins sem allir eigendur bera sameiginlega ábyrgð á.
Viðhald krefst sameiginlegra ákvarðana
„Við sjáum sífellt fleiri húsfélög átta sig á því að það er bæði hagkvæmara og skilvirkara að reka húsið sem eina heild þegar um er að ræða sameiginlega byggingu með sameiginlegu þaki, burðarvirki og lagnakerfum,“ segir Hallur Guðjónsson, sölumaður og ráðgjafi hjá Eignaumsjón.
Viðhaldsþörf eldri fjölbýlishúsa hefur aukist verulega á síðustu árum. Mörg hús standa frammi fyrir kostnaðarsömum framkvæmdum á borð við endurnýjun þaka, múrviðgerðir, gluggaskipti, frárennslislagnir og endurbætur á ytra byrði.
Þegar stigagangar starfa sem sjálfstæð húsfélög getur það flækt ákvörðunarferlið, þar sem fleiri húsfélög þurfa að samþykkja sömu framkvæmdina.
„Við höfum séð dæmi um að nauðsynlegar framkvæmdir dragist allt of lengi vegna þess að stigagangar ná ekki saman um framkvæmdir eða tímasetningar þeirra. Með sameinuðu deildaskiptu húsfélagi verður stjórnsýslan einfaldari og ábyrgðin skýrari,“ segir Hallur.
Deildaskipt húsfélag skapar sveigjanleika
Í 76. gr. fjöleignarhúsalaga er kveðið á um heimild til að stofna deildaskipt húsfélag. Slíkt fyrirkomulag gerir eigendum kleift að reka húsið sem eina heild um sameiginlega hagsmuni, en halda jafnframt utan um sérmálefni einstakra stigaganga eða húshluta þegar það á við. Hallur segir að margir eigendur hafi áður talið að sameining þýddi að allir kostnaðarliðir yrðu sameiginlegir.
„Það er algengur misskilningur. Deildaskipt húsfélag gerir einmitt ráð fyrir því að kostnaði sé áfram skipt eftir því sem lög, eignaskiptayfirlýsing og eðli framkvæmdarinnar segja til um. Það sem breytist er fyrst og fremst stjórnskipulagið og samhæfingin.“
Hagkvæmari rekstur til framtíðar
Að sögn Halls getur sameining einnig skilað lægri rekstrarkostnaði. Eitt húsfélag annast bókhald, fundarhöld, samninga, tryggingar og samskipti við verktaka í stað þess að stigagangafélögin sinni sömu verkefnum hvert fyrir sig.
„Þegar eigendur hússins tala einum rómi verður auðveldara að bjóða út framkvæmdir, semja við verktaka, skipuleggja langtímaviðhald og sameinast í öflun ýmiskonar þjónustu, s.s. þrifum. snjómokstri o.fl. Það á að skila sér í hagkvæmari rekstri og meiri fyrirsjáanleika fyrir eigendur.“
Aukinn áhugi meðal eigenda eldri fjölbýlishúsa
Hallur telur að þessi þróunin muni halda áfram á næstu árum, ekki síst vegna þess að stór hluti íslenskra fjölbýlishúsa sé kominn á þann aldur að umfangsmikið viðhald sé óhjákvæmilegt.
„Við verðum vör við aukinn áhuga hjá húsfélögum sem vilja skoða þetta, sértaklega áður en farið er í stórar framkvæmdir. Eigendur vilja hafa skýrt skipulag, góða yfirsýn og tryggja rétta kostnaðarskiptingu. Þar getur sameinað deildaskipt heildarhúsfélag verið lykilþáttur,“ segir Hallur, en leggur áherslu á að meta aðstæður sérstaklega í hverju tilfelli og fá faglega ráðgjöf áður en ráðist er í að breyta skipulagi húsfélagsins.
Jun 25, 2026 | Fréttir
Ein af grunnforsendum góðs reksturs húsfélaga er að hver eigandi greiði sinn réttmæta hlut af sameiginlegum kostnaði samkvæmt eignaskiptayfirlýsingu. Til að tryggja það kveða fjöleignarhúsalög á um að árlega skuli gera rekstraruppgjör hússjóðs og jafna frávik milli áætlaðs kostnaðar og raunútgjalda.
„Rekstraruppgjörið er mikilvægt til að tryggja að kostnaður skiptist með réttum hætti milli eigenda og að enginn greiði meira eða minna en honum ber samkvæmt eignaskiptayfirlýsingu,“ segir Ágústa Katrín Auðunsdóttir, forstöðumaður fjármálasviðs Eignaumsjónar.
Húsgjöld byggja á rekstrar- og framkvæmdaáætlun sem samþykkt er á aðalfundi húsfélags. Þar sem um áætlun er að ræða verða nær alltaf einhver frávik milli innheimtra húsgjalda og raunverulegs kostnaðar. Samkvæmt 49. gr. fjöleignarhúsalaga skal þessi munur jafnaður við árlegt heildaruppgjör reikninga húsfélagsins.
Passað upp á eigið fé hverrar eignar
Eignaumsjón sérhæfir sig í rekstrar- og kostnaðaruppgjöri húsfélaga. Með uppgjörinu kemur fram hvort eigandi hafi greitt meira eða minna en honum bar á árinu og hvort inneign eða skuld hafi myndast gagnvart hússjóðnum.
„Með uppgjörinu sjá eigendur skýrt hver staða þeirra er gagnvart húsfélaginu. Það stuðlar að gagnsæi og eykur traust á rekstri húsfélagsins,“ segir Ágústa.
Jafnframt er haldið utan um eigið fé hverrar eignar í bókhaldi húsfélagsins. Þannig er tryggt að hver íbúð eða atvinnueining greiði nákvæmlega þann kostnað sem henni ber og að fjármunir einstakra deilda eða stigaganga nýtist eingöngu þeim sem eiga rétt á þeim.
Rekstraruppgjör er lagt fram á aðalfundi húsfélags. Að fundi loknum er uppgjörið jafnað þannig að eigendur sem skulda greiða mismuninn, en þeir sem eiga inneign fá hana jafnaða á móti húsgjöldum.
Tryggir gagnsæi og traustan rekstur
Að sögn Ágústu verður rekstur húsfélaga jafnan flóknari eftir því sem eignirnar eru stærri og fjölbreyttari. Í minni húsfélögum sé fyrst og fremst verið að halda utan um rekstur sameignar sem skiptist á alla eigendur, en í stærri og flóknari félögum þurfi einnig að halda utan um sameignir sem aðeins tilheyra ákveðnum deildum eða stigagöngum.
„Meginmarkmiðið er samt alltaf það sama; að halda utan um fjármuni hvers eignarhluta með skýrum hætti og tryggja rétta kostnaðarskiptingu,“ segir Ágústa og áréttar að rekstraruppgjör sé því mun meira en formlega lagaskylda.
Mar 25, 2026 | Fréttir
Búið er að halda 60% af þeim 1.250 aðalfundum húsfélaga sem eru á dagskrá hjá Eignaumsjón á aðalfundatíðinni 2026, sem hófst í byrjun janúar og lýkur í maílok. Jafnframt er nú búið að halda ríflega helming húsfunda sem áætlað er að halda á aðalfundatímabilinu.
Ef horft er til fjölda fundavikna er fundatíðin hálfnuð, þar sem 10 fundavikur af 20 eru búnar. Staðan er heldur betri ef horft er til fjölda funda því það eru bara eftir um 40% af þeim aðalfundum og húsfundum sem eru á áætlun fram til 28, maí næstkomandi.
Lykillinn er gott skipulag og sveigjanlegir verkferlar
„Fundir hafa almennt gengið vel miðað við umfang verkefnisins í kjölfar fjölgunar nýrra húsfélaga hjá okkur og aukins flækjustigs sem fylgir því að skipuleggja fundarhöld á tveimur starfsstöðvum, á Suðurlandsbraut 30 í Reykjavík og í Bæjarhrauni 6 í Hafnarfirði, ásamt fjölda funda sem haldnir eru ýmist í sameignum húsfélaga eða í sölum í þeirra nærumhverfi,“ segir Þór Gíslason, ráðgjafi í fundarteymi Eignaumsjónar.
„Verkefni sem þetta gæti ekki með nokkru móti gengið upp nema með góðu starfsfólki, sveigjanlegu skipulagi og verkferlum sem eru í stöðugri þróun,“ segir Þór, aðspurður um hvernig hafi gengið að púsla þessu öllu saman. Hann áréttar jafnframt að stöðugt sé verið að nýta tæknina til að einfalda og stytta verkferla og bæta upplýsingamiðlun, bæði til eigenda í þeim hús- og rekstrarfélögum sem eru í þjónustu hjá Eignaumsjón, sem og til allra þeirra sem koma að undirbúningi og stýra fundunum.
„Þar vil ég hrósa sérstaklega öflugum 30 manna hópi fundarstjóra, sem samanstendur af 19 verktökum hjá okkur og 11 starfsmönnum, sem gegna lykilhlutverki í því að fundirnir gangi vel hjá okkur.“
Tímanleg svör og greinargóðar upplýsingar skipta sköpum
Aðkoma stjórna húsfélaga að undirbúningi og skipulagi aðalfunda er einnig mjög mikilvæg,“ segir Þór. „Tímanleg svör og upplýsingar frá stjórnum um tímasetningu og dagskrá aðalfundar skipta sköpum í að tryggja löglega boðun aðalfunda og að dagskrá aðalfundarboðs sé lýsandi, þannig að eigendur átti sig á umfangi og kostnaði við þau verkefni og framkvæmdir sem taka á til umfjöllunar og afgreiðslu á fundum. Þar gildir að því ýtarlegri sem upplýsingarnar eru frá stjórn, því betur náum við að stilla upp dagskrá aðalfundar.“
Að lokum minnir Þór á mikilvægi þess að stjórnir yfirfari bæði ársreikning og tillögur að kostnaðar- og húsgjaldaáætlun frá Eignaumsjón „og komi athugasemdum, spurningum og breytingum á framfæri við okkur tímanlega fyrir fund svo hægt sé að gera leiðréttingar og breytingar á fundargögnum fyrir fund. Það leiðir til mun skilvirkari aðalfunda og hjálpar til við að svara spurningum eigenda á aðalfundum,“ segir ráðgjafinn Þór Gíslason hjá Eignaumsjón að lokum.
Feb 16, 2026 | Fréttir
Það var í mörg horn að líta hjá starfsfólki Eignaumsjónar og fundarstjórum félagsins í nýliðinni viku, sem var stærsta fundavika félagsins á yfirstandandi aðalfundatíð með alls 92 aðalfundum.
Alls hafa nú verið haldnir 377 aðalfundir á vegum Eignaumsjónar á þessu ári, sem lætur nærri að vera þriðjungur þeirra aðalfunda sem ráðgert er að halda fram til maíloka á þessu ári.
Þegar búið boða um 40% allra funda
„Almennt má segja að aðalfundatíðin fari vel af stað hjá okkur,“ segir Inga, Ingibjörg Anna Björnsdóttir, þjónustufulltrúi í fundarteymi Eignaumsjón en bætir við að enn sé langt í að sjái fyrir endann á aðalfundahaldi hjá félaginu. Í þessari viku erum við að halda 78 aðalfundi en við erum þegar búin að boða um 40% þessara 1.250 aðalfunda hús- og rekstrarfélaga sem eru á dagskrá hjá okkur fram á vorið.“
2/3 aðalfunda í vel búnum eigin fundarsölum
Meirihluti aðalfundanna er haldinn í nýlegum fundarsölum Eignaumsjónar í Reykjavík, á 2. hæð í bakhúsinu á Suðurlandsbraut 30. Þar eru fimm vel búnir fundarsalir sem taka frá 12 til 100 manns í sæti og er m.a. hægt að varpa öllum fundargögnum upp á stóra sjónvarpsskjái. Fundir eru að jafnaði kl. 17 og 19 mánudaga til fimmtudaga og kl. 10, 12 og 14 á laugardögum. Einnig er nú í boði að halda aðalfundi í tveimur fundarsölum sem Eignaumsjón leigir á 2. hæð í Bæjarhrauni 6 í Hafnarfirði. Fundað er á sömu dögum og tímum og á Suðurlandsbrautinni.
„Þá má nefna að um þriðjungur aðalfunda hjá okkur á þessari fundatíð eru haldnir í sameignum húsfélaga og/eða sölum í þeirra nærumhverfi, s.s. í skólum, hjá íþróttafélögum og í safnaðarheimilum. Þar getur þó oft á tíðum verið erfiðara að varpa fundargögnum upp á skjá, því segja má að tækniaðstaða þar sé jafn misjöfn og salirnir eru margir,“ segir Inga að lokum
Jan 14, 2026 | Fréttir
Aðalfundir 2026 fara vel af stað og frá 5. janúar hefur Eignaumsjón þegar haldið um 40 af þeim 1.220 aðalfundum sem eru á dagskrá fram að lokum maímánaðar. Meirihluti þessara funda verður haldinn í nýlegum fundarsölum félagsins á Suðurlandsbraut 30 í Reykjavík og því hefur verið búin til stutt vídeóklippa til að sýna aðgengi að fundaraðstöðunni og bílastæðum.
Fundarsalir Eignaumsjónar á 2. hæð í bakhúsinu á Suðurlandsbraut 30 í Reykjavík verða meginvettvangur aðalfundanna 2026. Þar eru fimm fundarsalir sem taka frá 12 til 100 manns í sæti. Fundir verða að jafnaði kl. 17 og 19 mánudaga til fimmtudaga og kl. 10, 12 og 14 á laugardögum. Hér er sýnt hvar er farið inn á bílastæðin á baklóðinni og gengið inn í fundaraðstöðuna á suðurhlið bakhússins frá efra bílastæðinu.
Fundarsalir Eignaumsjónar í Hafnarfirði
Nú er einnig boðið upp á að halda aðalfundi í fyrrum húsnæði Rekstrarumsjónar á 2. hæð í Bæjarhrauni 6 í Hafnarfirði, á sömu dögum og tímum og á Suðurlandsbrautinni. Þar eru tveir fundarsalir sem taka 25 og 40 manns í sæti. Hægt er að skoða staðsetningu húsnæðisins í Hafnarfirði hér.
Þá má nefna að áætlað er að halda um þriðjung aðalfunda á þessari fundatíð í sameignum húsfélaga og/eða sölum í þeirra nærumhverfi, t.d. skólum, hjá íþróttafélögum og safnaðarheimilum.
Ertu að mæta á aðalfund?
Á forsíðu heimasíðu Eignaumsjónar geta áhugasamir fundið hlekk þar sem á einum stað er hægt að skoða aðkomu að fundarsölum Eignaumsjónar, hvaða mál eru almennt til afgreiðslu á aðalfundum, sækja umboð ef viðkomandi hefur ekki tök á að mæta á aðalfund en vill senda fulltrúa fyrir sig – og fara inn á Húsbók viðkomandi húsfélags þar sem fundargögn eru aðgengileg í aðdraganda aðalfundar.
