Sífellt fleiri stigahúsfélög í eldri fjölbýlishúsum velja að sameinast í deildaskipt heildarhúsfélög

Sífellt fleiri stigahúsfélög í eldri fjölbýlishúsum velja að sameinast í deildaskipt heildarhúsfélög

Jul 21, 2026 | Fréttir

Skýrari ábyrgð, einfaldari ákvarðanataka og betri undirbúningur viðhalds eru meðal  ástæðna fyrir því eigendur í eldri fjölbýlishúsum kjósa að sameina stigahúsfélög í deildaskipt heildarhúsfélag.

Á síðustu árum hefur orðið vart við þróun þar sem eigendur í eldri fjölbýlishúsum sameina rekstur og stjórnun í áður sjálfstæðum stigahúsfélögum í eitt deildaskipt húsfélag, samkvæmt 76. gr. fjöleignarhúsalaga. Markmiðið er að einfalda stjórnun, styrkja rekstur húsfélagsins og auðvelda ákvarðanatöku um viðhald þeirra hluta hússins sem allir eigendur bera sameiginlega ábyrgð á.

Viðhald krefst sameiginlegra ákvarðana

„Við sjáum sífellt fleiri húsfélög átta sig á því að það er bæði hagkvæmara og skilvirkara að reka húsið sem eina heild þegar um er að ræða sameiginlega byggingu með sameiginlegu þaki, burðarvirki og lagnakerfum,“ segir Hallur Guðjónsson, sölumaður og ráðgjafi hjá Eignaumsjón.

Viðhaldsþörf eldri fjölbýlishúsa hefur aukist verulega á síðustu árum. Mörg hús standa frammi fyrir kostnaðarsömum framkvæmdum á borð við endurnýjun þaka, múrviðgerðir, gluggaskipti, frárennslislagnir og endurbætur á ytra byrði.

Þegar stigagangar starfa sem sjálfstæð húsfélög getur það flækt ákvörðunarferlið, þar sem fleiri húsfélög þurfa að samþykkja sömu framkvæmdina.

„Við höfum séð dæmi um að nauðsynlegar framkvæmdir dragist allt of lengi vegna þess að  stigagangar ná ekki saman um framkvæmdir eða tímasetningar þeirra. Með sameinuðu deildaskiptu húsfélagi verður stjórnsýslan einfaldari og ábyrgðin skýrari,“ segir Hallur.

Deildaskipt húsfélag skapar sveigjanleika

Í 76. gr. fjöleignarhúsalaga er kveðið á um heimild til að stofna deildaskipt húsfélag. Slíkt fyrirkomulag gerir eigendum kleift að reka húsið sem eina heild um sameiginlega hagsmuni, en halda jafnframt utan um sérmálefni einstakra stigaganga eða húshluta þegar það á við. Hallur segir að margir eigendur hafi áður talið að sameining þýddi að allir kostnaðarliðir yrðu sameiginlegir.

„Það er algengur misskilningur. Deildaskipt húsfélag gerir einmitt ráð fyrir því að kostnaði sé áfram skipt eftir því sem lög, eignaskiptayfirlýsing og eðli framkvæmdarinnar segja til um. Það sem breytist er fyrst og fremst stjórnskipulagið og samhæfingin.“

Hagkvæmari rekstur til framtíðar

Að sögn Halls getur sameining einnig skilað lægri rekstrarkostnaði. Eitt húsfélag annast bókhald, fundarhöld, samninga, tryggingar og samskipti við verktaka í stað þess að stigagangafélögin sinni sömu verkefnum hvert fyrir sig.

„Þegar eigendur hússins tala einum rómi verður auðveldara að bjóða út framkvæmdir, semja við verktaka, skipuleggja langtímaviðhald og sameinast í öflun ýmiskonar þjónustu, s.s. þrifum. snjómokstri o.fl. Það á að skila sér í hagkvæmari rekstri og meiri fyrirsjáanleika fyrir eigendur.“

Aukinn áhugi meðal eigenda eldri fjölbýlishúsa

Hallur telur að þessi þróunin muni halda áfram á næstu árum, ekki síst vegna þess að stór hluti íslenskra fjölbýlishúsa sé kominn á þann aldur að umfangsmikið viðhald sé óhjákvæmilegt.

„Við verðum vör við aukinn áhuga hjá húsfélögum sem vilja skoða þetta, sértaklega áður en farið er í stórar framkvæmdir. Eigendur vilja hafa skýrt skipulag, góða yfirsýn og tryggja rétta kostnaðarskiptingu. Þar getur sameinað deildaskipt heildarhúsfélag verið lykilþáttur,“ segir Hallur, en leggur áherslu á að meta aðstæður sérstaklega í hverju tilfelli og fá faglega ráðgjöf áður en ráðist er í að breyta skipulagi húsfélagsins.

Deildaskipt heildarhúsfélag fyrir Grensásveg 1

Deildaskipt heildarhúsfélag fyrir Grensásveg 1

May 4, 2023 | Fréttir

„Það er gaman að koma að þessu áhugaverða og umfangsmikla verkefni og leggja lóðarhafanum lið við að búa til samfélag íbúa og atvinnustarfsemi,“ segir Páll Þór Ármann hjá Eignaumsjón, um stofnun deildaskipts heildarhúsfélag fyrir Grensásveg 1 í Reykjavík. Þegar er flutt inn í fyrstu íbúðirnar en þar verða alls 181 íbúð ásamt skrifstofu-og verslunarstarfsemi þegar byggingarframkvæmdum lýkur.

Framkvæmdum við fyrstu 50 íbúðirnar hófust haustið 2020 og íbúar fluttu inn haustið 2022. Samtímis því tók húsfélagið til starfa. Alls verða byggðar 181 íbúð á Grensásvegi 1 í fjórum byggingum, fjögurra til sjö hæða háum, á vegum Fasteignafélagsins G1 ehf., sem er lóðarhafi.

Verslunar- og þjónusturými verða á jarðhæðum og sjö hæða skrifstofuhúsnæði í bogabyggingunni við gatnamót Suðurlandsbrautar og Grensásvegar. Sameiginlegur bílakjallari á þremur hæðum er undir húsunum og inngarður verður á milli húsanna sem nýtist bæði íbúum og starfsfólki sem vinnur í húsunum. Gangi áætlanir eftir eru verklok allra framkvæmda á Grensásvegi 1 fyrirhuguð í árslok 2024.

Hvað er deildaskipt heildarfélag?

„Í því felst að í stað þess að stofna sér húsfélög fyrir hverja af þessum fjórum byggingunum á lóðinni, með tilheyrandi fjölda stjórnarmanna og kostnaði fyrir eigendur, þá stofnum við bara eitt deildaskipt heildarfélag,“ segir Páll Þór Ármann, forstöðumaður þjónustusviðs Eignaumsjónar.

„Heildarfélagið heldur bæði utan um hagsmuni heildarinnar varðandi ytra byrði og lóð en líka hagsmuni eigenda og notenda í hverri byggingu, þar sem eru jú bæði íbúðir og atvinnustarfsemi sem ramma þarf inn með skýrum samþykktum og uppgjörsreglum. Þannig erum við að tryggja bæði hagsmuni allra viðkomandi og náum vonandi líka að skapa jákvætt og samstíga samfélag á þessum glæsilega byggingarreit við Laugardalinn, miðsvæðis í Reykjavík,“ bætir Páll við.

Húsfélagsþjónusta Eignaumsjónar

Grensásvegur 1 er í þjónustuleið 3 hjá Eignaumsjón en grunnþjónusta félagsins við húsfélög er þríþætt:

  • Í þjónustuleið 1 er haldið vel utan um fjármál húsfélagsins, bæði innheimtu og greiðslu reikninga, færslu bókhalds, ársreikninga og rekstrar- og efnahagsreikninga, svo dæmi séu nefnd.
  • Í þjónustuleið 2, til viðbótar við fjármálaþjónustuna, annast Eignaumsjón líka undribúning aðalfunda með stjórn húsfélags, sér um boðun, fundahöld, fundarstjórn og ritun ásamt gerð kostnaðar- og húsgjaldaáætlana og tryggir rétta skiptingu húsgjalda samkvæmt lögum um fjöleignarhús.
  • Í þjónustuleið 3, til viðbótar við fjármála- og fundaþjónustu, aðstoðar Eignaumsjón húsfélög einnig við útvegum þjónustu og tilboða, s.s. í þrif, sorp- og garðumsjón, snjómokstur og tryggingar, svo fátt eitt sé nefnt. Félagið getur jafnframt útvegað iðnaðarmenn á hagstæðum kjörum í smærri viðhaldsverkefni, veitt faglega ráðgjöf til eigenda um réttindi þeirra og skyldur, aðstoðað við lagalega úrlausn ágreiningsmála og sérfræðingar félagsins ráðleggja stjórnum húsfélaga um smærri sem stærri viðhaldsframkvæmdir, fyrirkomulag hleðsluþjónustu rafbíla og annað það sem upp kemur í rekstri húsfélaga.

Hjá Eignaumsjón er einnig boðið upp á Húsumsjón, viðbótarþjónustu fyrir stærri húsfélög og atvinnuhúsnæði. Húsumsjón tryggir reglubundna umsjón með sameign fasteignar, lækkar viðhaldskostnað og sér til þess að ástand viðkomandi fasteignar verði ávallt eins og best er á kosið.

Nánari upplýsingar um uppbygginguna á Grensásvegi 1 er að finna á https://www.g1.is/.