Skipting sameiginlegs kostnaðar í fjölbýlishúsum er ekki aðeins praktískt atriði heldur lagaleg skylda sem getur haft veruleg áhrif á fjárhag og réttindi eigenda. Almennt ber að skipta kostnaði eftir hlutfallstölum eignarhluta, eins og þær eru skilgreindar í eignaskiptayfirlýsingu, en undantekningar eru þó til staðar innan laganna, svo sem jöfn skipting tiltekinna þátta eða skipting eftir raunverulegri notkun þegar hún er mælanleg.
Samkvæmt lögum nr. 26/1994 um fjöleignarhús verða allir eigendur sjálfkrafa að taka þátt í húsfélagi. Ákvarðanir um kostnað og framkvæmdir skulu fara fram á lögmætum húsfundum. Hússjóður er notaður til að greiða sameiginlegan kostnað og endanleg ábyrgð á rekstri húsfélagsins liggur lögum samkvæmt alltaf hjá stjórn þess.
Sameiginlegur kostnaður í sameign
Sameiginlegur kostnaður er allur kostnaður, hverju nafni sem hann nefnist, sem snertir sameign fjöleignarhúss, bæði innan húss og utan, sameiginlega lóð og sameiginlegan búnað og lagnir, opinber gjöld sem reiknuð eru af húsinu í heild, svo og vatns-, hita- og rafmagnskostnaður. Skaðabætur, sem húsfélagi kann að vera gert að greiða falla einnig undir sameiginlegan kostnað, sem og kostnaður sem tengist viðbyggingum, breytingum, endurbótum, endurnýjunum, viðhaldi, viðgerðum, umhirðu, hreingerningum, rekstri, hússtjórn, tryggingariðgjöldum o.fl.
Ákvæði laganna um skiptingu kostnaðar
Þrátt fyrir skýrar reglur í lögunum kemur reglulega upp ágreiningur í fjölbýlishúsum um hvernig skipta eigi sameiginlegum kostnaði milli eigenda. Grunnreglan er þessi:
Hlutfallsskiptur kostnaður: Sameiginlegur kostnaður skiptist eftir hlutfallstölum eignarhluta hvers eiganda. Þessi hlutföll koma fram í eignaskiptayfirlýsingu, sem skilgreinir réttindi og skyldur eigenda og hlutdeild í kostnaði. Í reynd þýðir þetta að stærri eignir/íbúðir greiða almennt hærri kostnað en minni eignir/íbúðir, en lögin gera þó ráð fyrir tveimur mikilvægum undantekningum.
Kostnaðarskipting eftir notkun: Kostnaði, hver sem hann er, skal skipt í samræmi við not eigenda ef unnt er að mæla óyggjandi not hvers og eins. Þessi regla kemur einungis til álita í algerum undantekningartilvikum.
Jöfn kostnaðarskipting: Lögum samkvæmt er það sanngirnissjónarmið að allir borgi jafnt, óháð stærð eignar/íbúðar, fyrir eftirtalda kostnaðarliði:
- Kostnaður við gerð, viðhald og rekstur sameiginlegra óskiptra bílastæða og sameiginlegar aðkeyrslur.
- Viðhalds- og rekstrarkostnaður sameiginlegs þvottahúss, þar með talið kaupverð og viðhald sameiginlegra tækja.
- Viðhalds- og rekstrarkostnaður lyftu.
- Kaupverð og viðhald dyrasíma, sjónvarps- og útvarpskerfa, loftneta, póstkassa, nafnskilta og annars búnaðar sem eigendur hafa jöfn afnot og gagn af með líkum hætti.
- Allur sameiginlegur rekstrarkostnaður, svo sem rafmagn, hiti og vatn í sameign og umhirða sameiginlegs húsrýmis og lóðar.
- Kostnaður við hússtjórn og endurskoðun.
- Sameiginleg afnotagjöld og félagsgjöld.
Frávik frá ofangreindum reglum um kostnaðarskiptingu eru heimil við tilteknar aðstæður og taldar eru upp í lögunum, svo sem ef um er að ræða hús sem hafa að einhverju leyti eða öllu að geyma húsnæði til annars en íbúðar, þar á meðal blandað íbúðar- og atvinnuhúsnæði eða atvinnuhúsnæði eingöngu.
Hvað gerist ef reglum er ekki fylgt?
Ef upp kemur ágreiningur um skiptingu á sameiginlegum kostnaði hafa eigendur og stjórnir nokkur úrræði. Fyrsta skref er yfirleitt að krefjast leiðréttingar og skýringa innan húsfélagsins. Takist það ekki er hægt að leita til kærunefndar húsamála sem getur tekið afstöðu til ágreiningsins. Í alvarlegri málum, þar sem fjárhagslegt tjón hefur orðið, getur málið endað fyrir dómstólum.
Skilmerkileg og rétt kostnaðarskipting á sameiginlegum kostnaði er því grundvallaratriði í rekstri húsfélaga. Mistök eða vanræksla geta haft í för með sér bæði fjárhagslegt tjón og lagalegar afleiðingar. Eigendur hafa því ríka hagsmuni af því að fylgjast með og bregðast við ef grunur vaknar um frávik frá ákvæðum fjöleignarhúsalaganna.