Bæði nýlegir og eldri úrskurðir kærunefndar húsamála staðfesta þá meginreglu að viðhald ytrabyrðis í fjölbýlishúsum sem eru eingöngu með íbúðum er á ábyrgð heildarhúsfélags, ekki einstakra húsfélagsdeilda, þó svo að fyrir liggi þinglýst samkomulag sem reyni að víkja frá þessari meginreglu laga um fjöleignarhús nr. 26 frá 1994.
Í nýlegu kærumáli var leitað til kærunefndar húsamála vegna þinglýsts samkomulags eigenda um uppskiptingu viðhalds utan húss, sem fól í sér að tilskyldar húsfélagsdeildir skyldu annast ytrabyrðisviðhald en ekki heildarfélag viðkomandi húss.
Ákvæði fjöleignahúsalaga ófrávíkjanleg
Það er niðurstaða kærunefndarinnar að umræddar fasteignir teljist vera eitt hús, í skilningi laga um fjöleignarhús og þar sem um sé að ræða hús með íbúðum eingöngu, sé eigendum almennt óheimilt að skipa málum sínum, réttindum og skyldum á annan veg en mælt er fyrir í fjöleignarhúsalögunum. Bent er á að samkvæmt lögunum skuli allir eigendur eiga rétt á að eiga og taka þátt í öllum ákvörðunum er varða sameign og sameiginleg málefni er varða eiganda beint eða óbeint – og þar sem lögin séu ófrávíkjanleg hvað þetta varðar, beri að virða að vettugi ákvæði þinglýsts samkomulags eigenda um aðra tilhögun ákvarðanatöku og kostnaðarskiptingu viðhaldsframkvæmda. Taka þurfi ákvarðanir á vettvangi húsfélagsins alls, sbr. 4. málsgrein 39. greinar, þar sem segir að sameiginlegar ákvarðanir skuli teknar á fundi eigenda, húsfundi.
Varðandi skiptingu kostnaðar, er áréttað að í 43. grein fjöleignarhúsalaganna sé kveðið á um að sameiginlegur kostnaður sé m.a. allur kostnaður er snerti sameign fjöleignarhúss, bæði innan húss og utan. Viðgerð á ytra byrði teljist sameiginlegur kostnaður og beri að fara með kostnaðarskiptingu samkvæmt lögum um fjöleignarhús, en ekki þinglýstu samkomulagi eigenda.
Eldri eignaskiptasamningar ekki alltaf i takt við gildandi lög
Niðurstaða kærunefndar húsamála í ofangreindu máli er í takt við fyrri úrskurði nefndarinnar í svipuðum eða sambærilegum álitamálum. Yfirleitt tengjast þessi mál líka eldri húseignum þar sem oft á tíðum eru í gildi eignaskiptasamningar sem eru gerðir fyrir gildistöku fjöleignarhúsalaganna árið 1994, og eru því ekki í öllum tilvikum í fullu samræmi við laganna bókstaf.