Stærri og flóknari fjöleignarhúsum hefur fjölgað umtalsvert á undanförnum árum. Í slíkum húsum, þar sem íbúðar- og atvinnuhúsnæði, bílastæði, bílakjallarar og sameiginlegar lóðir mynda eina heild, er sífellt algengara að reka húsfélagið sem eitt deildaskipt heildarfélag, samkvæmt 76. gr. laga um fjöleignarhús.
„Með því að reka þessi stóru fjöleignarhús sem eina heild er hægt að tryggja skilvirkari og hagkvæmari rekstur. Í deildaskiptu heildarhúsfélagi heldur hver húsfélagsdeild áfram utan um sín innri málefni, en sameiginlegur rekstur og viðhald eru skipulögð á vettvangi heildarfélagsins. Það einfaldar stjórnunina og skapar betri yfirsýn,“ segir Páll Þór Ármann, sérfræðingur hjá Eignaumsjón og bætir við að þessi nálgun hjá félaginu sé fyrst og fremst svar við auknum flækjum í rekstri nútímafjöleignarhúsa.
Skýrari ábyrgð á sameiginlegum eignum
Einn helsti ávinningurinn felst í því að sameiginleg málefni fá aukið vægi. Viðhald utanhúss, framkvæmdir á sameign og langtímaáætlanir verða markvissari þegar fasteignin er rekin sem ein heild í stað þess að ábyrgðin dreifist á mörg smærri húsfélög. Páll segir að reynslan sýni að verkefni sem áður hafi setið á hakanum fái meiri athygli þegar eigendur sameinast um reksturinn.
„Við sjáum að stjórnir eiga auðveldara með að taka sameiginlegar ákvarðanir um stærri verkefni og nýta fjármuni húsfélagsins þar sem mest þörf er á þeim.“
Hver greiðir sinn hlut – hvorki meira né minna
Þótt reksturinn sé sameiginlegur er kostnaði ekki blandað saman. Þvert á móti byggir fyrirkomulagið á nákvæmri kostnaðarskiptingu þar sem hver húsfélagsdeild og hver eign greiðir aðeins þann kostnað sem henni ber. Í stað margra aðskilinna ársreikninga er gerður einn ársreikningur fyrir heildarhúsfélagið, en jafnframt eru unnin ítarleg uppgjör fyrir hverja húsfélagsdeild og eign. Þannig helst bæði yfirsýn og gagnsæi í rekstrinum.
„Á hverju ári er unnið rekstraruppgjör þar sem raunkostnaður er gerður upp fyrir hverja deild og síðan skipt niður á einstakar eignir samkvæmt eignarhlutföllum og eðli kostnaðarins. Það tryggir að eigendur í einum stigagangi greiða ekki kostnað sem tilheyrir öðrum stigagangi eða annarri deild.“
Öflug bókhalds- og verkstjórnunarkerfi gera starfsfólki Eignaumsjónar kleift að halda utan um flóknar kostnaðarskiptingar, framkvæmdir og samskipti við stjórnir með skilvirkum hætti.
„Forsendan fyrir því að reka stór deildaskipt húsfélög er að bókhaldið sé nákvæmt og rekjanlegt og okkar sérsmíðuðu tölvukerfi gera okkur kleift að fylgja öllum fjárhagsfærslum eftir og tryggja að uppgjör standist upp á krónu,“ bætir Páll við.
Fjárhagsleg hagkvæmni
Sameiginlegur rekstur skapar einnig fjárhagslegan ávinning. Þegar fleiri eignarhlutar standa saman verður auðveldara að bjóða út rekstrarþjónustu og viðhaldsverkefni, sem getur leitt til hagstæðari samninga og lægri kostnaðar.
„Stærð rekstrarins skiptir líka máli. Húsfélögin hafa sterkari samningsstöðu gagnvart verktökum og þjónustuaðilum í krafti fjöldans og það skilar sér að lokum í betri nýtingu sameiginlegra fjármuna eigenda.“
Einfaldara stjórnskipulag
Sífellt erfiðara er að fá eigendur til stjórnarstarfa í húsfélögum, en að sögn Páls getur deildaskipt heildarhúsfélag einfaldað það fyrirkomulag verulega.
„Þetta fyrirkomulag dregur úr tvíverknaði og auðveldar eigendum að vinna saman að sameiginlegum verkefnum án þess að missa sjónar á sérhagsmunum einstakra deilda. Í stað þess að margar stjórnir starfi sjálfstætt, situr fulltrúi frá hverri húsfélagsdeild í stjórn heildarfélagsins og þannig eiga allar deildir rödd við borðið, en ákvarðanataka verður einfaldari og ábyrgð skýrari.“
Þróun sem er líklegt að haldi áfram
Fátt bendir til annars en að deildaskiptur rekstur húsfélaga verði sífellt algengari á næstu árum. Nýjar fasteignasamstæður séu bæði stærri og flóknari en áður og eigendur geri jafnframt auknar kröfur um faglegan rekstur, gagnsæi og hagkvæmni.
„Þegar upp er staðið snýst þetta um að reka sameiginlegar eignir á sem hagkvæmastan og faglegastan hátt. Reynslan sýnir að deildaskipt heildarhúsfélög geta bæði styrkt reksturinn og aukið samstarf eigenda til lengri tíma,“ segir Páll Þór Ármann, sérfræðingur hjá Eignaumsjón að lokum.