,

Breyta þarf fjöleignarhúsalögum til að efla getu húsfélaga til viðhalds fasteigna

Áhrif kórónafarsóttarinnar eru víðtæk á líf fólks, bæði afkomu, lífsgæði og framtíð. Að okkar mati, sem höfum annast rekstur húsfélaga íbúðar- og atvinnuhúsa í 20 ár, er viðbúið að þetta ástand geti líka leitt til verra ásigkomulags fasteigna og þar með eignarýrnunar almennings, ef nauðsynlegu viðhaldi fasteigna verður slegið á frest vegna fjárskorts. Því hvetjum við stjórnvöld, í aðgerðaráætlunum vegna Covid 19, til að renna stoðum undir getu húsfélaga til viðhalds og framkvæmda með að endurskoða ákvæði fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994 um viðhaldsmál fjöleignarhúsa, framkvæmdagjöld, framkvæmdasjóð og lögveðstryggingar.

Fyrirbyggjandi viðhald er ódýrast

Almenn ánægja er meðal eigenda íbúðarhúsnæðis með úrræði stjórnvalda með átakinu „Allir vinna“ þar sem endurgreiðsla virðisaukaskatts af vinnu við viðhaldsframkvæmdir og vinnu við rekstur heimila og húsfélaga var aukin í 100%. En meira þarf til. Þótt ástand fjölbýlishúsa á Íslandi sé almennt til fyrirmyndar er fasteignaviðhaldi samt víða ábótavant. Algengt er að til okkar hjá Eignaumsjón komi húsfélög þar sem ástand húsa er orðið mjög slæmt en „íslenska aðferðin“ hefur lengi verið sú að bíða í lengstu lög með viðhald og viðgerðir. Því fylgir aukinn kostnaður sem hægt hefði verið að minnka verulega með reglubundnu viðhaldi.

Í fjöleignarhúsalögunum er hvergi minnst á viðhaldsáætlanir og í raun lítið fjallað um fjármögnun reksturs húsfélaga og þarf að bæta úr því að okkar mati, enda er fyrirbyggjandi viðhald ódýrast þegar upp er staðið. Við hvetjum viðskiptavini okkar til að skipuleggja viðhald fasteigna til lengri tíma og dæmi eru um húsfélög hjá okkur sem sett hafa sér allt að 10 ára áfangaskiptar viðhaldsáætlanir.

Fjármögnun og framkvæmdasjóður

Rannsóknir sýna að til lengri tíma litið er árlegur viðhaldskostnaður húsa 1-2% af virði fasteignar. Af eign sem er 40 milljóna króna virði fara því 400-800 þúsund krónur í viðhald á ári, eða 35-70 þúsund krónur að jafnaði á mánuði. Stór hluti þeirra fjárhæðar fellur til sem sameiginlegur kostnaður og er á ábyrgð húsfélaga.

Sumir íbúðaeigendur eiga erfitt með horfast í augu við raunverulega viðhaldsþörf húsa og kostnað því samfara, sérstaklega ef ekki hefur verið hugað að reglubundnu ástandsmati eða söfnun í viðhalds- og framkvæmdasjóð. Oft er ráðist í framkvæmdir með skömmum fyrirvara og getur kostnaður hlaupið á milljónum á hverja íbúð og sett fjárhag venjulegs heimilis á hliðina. Því miður er alltof algengt að tillögur um bráðnauðsynlegt viðhald séu felldar þar sem ekki er til framkvæmdasjóður og þá versnar bara ástandið með tilheyrandi hækkun viðhaldskostnaðar!

Algengt er að húseigendur greiði framkvæmdakostnað með framlagi gegnum húsfélag sitt miðað við framgang verks, m.a. af því að þeir sem hafa tök á vilja ávaxta sína peninga í stað þess að fela húsfélaginu slíka ávöxtun. Einnig spilar hér inn í að komi til sölu eignar fylgir framkvæmdasjóður nýjum eiganda.

Sjaldgæfara er að húsfélög safni í öflugan framkvæmdasjóð til að mæta viðhaldskostnaði en það er sú leið sem við ráðleggjum við húsfélögum eindregið að fara, m.a. vegna ólíkra aðstæðna eigenda og fjárhagslegrar getu þeirra til að mæta háum og skyndilegum útgjöldum. Þá er sjóðssöfnun stillt út frá viðhaldsáætlun og þess eru dæmi að húsfélög hjá okkur safni árlega 1% af fasteignamati húss í öflugan framkvæmdasjóð.

Lántaka húsfélags er óráð ef lögveð stofnast ekki

Við aðstæður þar sem hluti húseigenda getur ekki greitt viðhaldsframkvæmdir koma oft fram tillögur um lántöku húsfélags til að greiða þeirra kostnaðarhlut. Slíkt verður að telja óráðlegt þar sem það rýrir helstu tryggingu húsfélags fyrir greiðslu viðhaldskostnaðar, þ.e. lögveð fyrir kostnaði hjá viðkomandi fasteign.

Lögveð er forgangsveðréttur ef til nauðungarsölu kemur. Fallið hafa dómar þess efnis að ef framkvæmdakostnaður hefur verð greiddur með lánsfé þá stofnast ekki lögveð í umræddum eignarhluta með vísan til 48. greinar fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994 (Dómar Hæstaréttar nr. 120/2005 og nr. 642/2009). Við bætist enn fremur að fulltrúar banka hafa áréttað að lánveiting til húsfélags sé í raun viðbótarlán til hvers og eins eiganda sem þurfi að taka inn í greiðslumat viðkomandi. Á móti má nefna að gott viðhald eykur virði eignar og þar af leiðandi mögulegt veðrými.

Lagabreytinga er þörf

Til að greiða fyrir lántökum hvetjum við stjórnvöld til að breyta hið fyrsta ákvæðum laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús þannig að tryggt verði að lögveð spillist ekki. Í lögunum er ekki heldur að finna sérstök ákvæði um ákvarðanatöku fyrir lántöku og hefur það dregið úr vilja lánastofnana til lánveitinga. Úr því þarf einnig að bæta enda mikilvægt við sölu fasteigna að upplýsingagjöf um stöðu lána sé áreiðanleg og að umsjón með fjármálum húsfélags sé traust og í öruggum höndum.

Öruggar lánveitingar til húsfélaga myndu tvímælalaust hleypa lífi í frekara viðhald fjölbýlishúsa, auka getu húsfélaga til viðhalds og framkvæmda, efla greiðslugetu almennra íbúðareigenda og stuðla að stöðugra ástandi á byggingarmarkaði.

 

Höfundur: Daníel Árnason framkvæmdastjóri Eignaumsjónar. Birtist í Morgunblaðinu 14. maí 2020.